ในปัจจุบันคนไทยเริ่มมีการตื่นตัวในการลงทุนมากขึ้น และหนึ่งในการลงทุนที่หลายคนให้ความสนใจคือกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (กองทุนอสังหาฯ) เนื่องจากไม่จำเป็นต้องใช้เงินจำนวนมากนักก็สามารถลงทุนได้ รวมถึงมีมืออาชีพคอยดูแล
หลายคนเข้าใจว่าการลงทุนกองอสังหาฯ คือการให้เงินคนอื่นไปลงทุนซื้อที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์อื่นๆ เพื่อพัฒนาและเก็บรายได้ค่าเช่า แต่จริงๆ แล้วมีรายละเอียดเยอะกว่าที่ใครเห็น บทความนี้เราจึงจะมาเจาะลึกกันว่ากองทุนอสังหาฯ มีอะไรบ้าง ตั้งแต่
ถ้าพร้อมแล้ว ไปสร้างความมั่นคงกับกองทุนอสังหาฯ กันเลยครับ
รู้จักกับกองทุนอสังหาฯ
กองทุนอสังหาฯ ก็มีการทำงานคล้ายคลึงกับกองทุนอื่นก็คือการรวมเงินจากนักลงทุนในรูปแบบการขายหน่วยลงทุน แล้วนำเงินลงทุนไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ มุ่งเน้นให้ผลตอบแทนสม่ำเสมอในรูปของค่าเช่าผลตอบแทนนี้จะถูกนำไปแบ่งให้ผู้ถือหน่วยลงทุนในรูปของเงินปันผล
ประเภทของกองทุนอสังหาฯ
กองทุนอสังหาฯ จะถูกแบ่งใหญ่ๆ ออกเป็นสองประเภทตามกรรมสิทธิ์การลงทุนครับ คือกองทุนประเภท Leasehold และกองทุนประเภท Freehold
- กองทุนอสังหาฯ Leasehold คือกองทุนที่ลงทุนในสัญญาเช่า หรือที่เรียกง่ายๆ ว่า “เซ้ง” ซึ่งโดยส่วนมากจะเป็นการเช่าระยะยาวในระยะเวลา 20-30 ปีขึ้นไป
- กองทุนอสังหาฯ Freehold คือกองทุนที่ดำเนินการเข้าซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือที่เรียกว่า “ขายขาด” โดยมีสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ นั้นๆ ก่อนจะดำเนินการปล่อยเช่า หรือดำเนินการจัดสรรพื้นที่ ตามแต่มืออาชีพผู้ดำเนินการลงทุนจะวางแผนเอาไว้
ผลตอบแทนของกองทุนอสังหาฯ ทั้งสองประเภทจะมาในรูปแบบเงินปันผลจากกำไรของอสังหาริมทรัพย์ และ NAV (ทรัพย์สินโดยรวม) กองทุนอสังหาฯ จะเหมาะกับการลงทุนระยะยาว เพราะโดยรวมแล้วการลงทุนต้องใช้เวลาในการเติบโต ผู้ที่รับมือความผันผวนได้สูงหรือต้องการลงทุนระยะสั้นอาจต้องมีการศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมระดับหนึ่งก่อนทำการลงทุน
จะเลือกกองทุนอสังหาฯ อย่างไร
ในเมื่อกองทุนอสังหานั้นน่าสนใจ แล้วกองทุนไหนที่ดีที่สุด? คำถามนี้น่าจะเป็นคำถามพื้นฐานสำหรับคนที่สนใจในกองทุนอสังหาฯ ดังนั้นเรามาดูปัจจัยหลัก 4 อย่างที่ส่งผลต่อการเลือกกองทุนอสังหาฯ กันครับ
- ทำเลที่ตั้ง ปัจจัยที่ส่งผลอย่างมากในปัจจุบัน กองทุนอสังหาฯ ที่มีการลงทุนในเขตใกล้รถไฟฟ้าหรือพื้นที่ที่มีการเติบโต กำลังซื้อสูง อาจได้กำไรจากค่าเช่ามากกว่ากองทุนอสังหาฯ ที่ลงทุนแต่ในพื้นที่วงนอก รวมไปถึงรูปแบบการหารายได้จากพื้นที่ๆ มีอยู่ก็ส่งผลเช่นกัน
- อัตราส่วนผู้เช่า ไม่ว่าจะเป็นกองทุนประเภท Freehold หรือ Leasehold ในส่วนอัตราส่วนของผู้เช่านั้นก็มีความสำคัญ เพราะเป็นการแสดงให้เห็นว่าผู้จัดการกองทุนสามารถจัดการอสังหาริมทรัพย์ได้มีประสิทธิภาพแค่ไหน ราคาเหมาะสมให้คนเข้ามาอยู่หรือไม่ ถ้าเปอร์เซนต์ผู้เช่าน้อย โอกาสที่จะเติบโต ณ เวลานั้นก็ยิ่งน้อยตาม
- เงินปันผล กองทุนอสังหาฯ จะแตกต่างกับกองทุนอื่นๆ ในประเด็นนี้ เพราะต้องการ “เงินปันผลสม่ำเสมอ” มากกว่าเงินปันผลก้อนใหญ่เป็นพักๆ ยิ่งเงินสม่ำเสมอนั้นเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ แสดงให้เห็นว่ากองทุนมีศักยภาพในการเติบโตระยะยาว
- สภาพคล่อง คือความสามารถในการซื้อ ขาย หรือการสับเปลี่ยนกองในการลงทุน ยิ่งสภาพคล่องสูงยิ่งสามารถขายสินทรัพย์ได้ในเวลาที่ต้องการ โดยกองทุนอสังหาฯ ส่วนใหญ่มีสภาพคล่องที่ค่อนข้างต่ำเนื่องจากเน้นด้านการเติบโตตามระยะเวลาการลงทุนมากกว่า จึงไม่เหมาะกับผู้ลงทุนที่ต้องการสภาพคล่องสูง
- ธุรกิจที่ลงทุน คือลักษณะของสินทรัพย์ที่ทางกองทุนอสังหาฯ ไปลงทุน ไม่ว่าจะเป็นรูปแบบของกองทุนต่างประเทศหรือสินทรัพย์อื่นๆ ที่ทางกองทุนอาจลงทุนร่วมควบคู่กับอสังหาริมทรัพย์
ซึ่งข้อมูลทั้งหมดนั้นทางผู้ลงทุนสามารถศึกษาได้จากหนังสือชี้ชวนของกองทุน สอบถามบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน หรือเจ้าหน้าที่ที่ปรึกษาการลงทุนจนถึงการค้นหาข้อมูลกองทุนเพิ่มเติมในเว็บไซต์ของกองทุนนั้นๆ ครับ
ลดความเสี่ยงด้วยกองทุนอสังหาฯ
แน่นอนว่าเศรษฐกิจก็มีขึ้นมีลงตามกลไกของตลาดและการลงทุน ในช่วงเวลาที่เศรษฐกิจมีความผันผวนสูงทั้งตลาดทุนและตลาดเงินนั้น ในพอร์ตการลงทุนของเราควรมีสินทรัพย์หลายประเภทตามความเหมาะสมเพื่อลดความผันผวนในการลงทุนและยังเป็นทางเลือกให้ได้รับผลตอบแทนสม่ำเสมอ
โดยอาจกระจายความเสี่ยงไปลงทุนในสินทรัพย์ที่ทนทานต่อความผันผวนของเศรษฐกิจมากกว่าหุ้น เช่น การลงทุนในอสังหาฯ จึงเป็นทางเลือกหนึ่งของนักลงทุน
ซึ่งกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจของกรุงศรีก็มีด้วยกัน 3 กองทุน ได้แก่
|
กองทุน
|
นโยบายการลงทุน
|
ระดับความเสี่ยง
|
| KFGPROP |
ลงทุนในหุ้นทั่วโลก ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ หรือ กองทุนทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) ทั่วโลก
ผ่านกองทุนรวมต่างประเทศ Janus Henderson - Global Real Estate Fund เฉลี่ยรอบปีบัญชีไม่น้อยกว่า 80% ของ NAV |
7
เสี่ยงสูง |
| PRINCIPAL IPROP |
ลงทุนในหลักทรัพย์หรือตราสารในหมวดอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ ทั้งในและต่างประเทศ
เช่น หน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และ/หรือ กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (“REITs”) หรือตราสารทางการเงินอื่นใด
ที่ให้ผลตอบแทนเชื่อมโยงกับอสังหาริมทรัพย์ ไม่น้อยกว่า 80% ของ NAV |
8
เสี่ยงสูงมาก |
| MN-APREIT |
ลงทุนในหน่วยลงทุนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ / REITs
ที่จดทะเบียนซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ที่อยู่ในแถบภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก เฉลี่ยรอบปีบัญชีไม่น้อยกว่า 80% ของ NAV |
8
เสี่ยงสูงมาก |
สรุป
กองทุนอสังหาฯ เป็นหนึ่งในตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่ต้องการลงทุนและรับความเสี่ยงได้สูง นอกจากจะเอาชนะเงินเฟ้อได้แล้ว ยังมีโอกาสทำกำไรได้อย่างมากอีกด้วย แต่อย่างไรก็ตามผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับการลงทุนเพิ่มเติมหรือปรึกษาเพื่อเชี่ยวชาญเพื่อลดความเสี่ยงในการลงทุนนั้นๆ
หากคุณมีข้อสงสัยด้านกองทุนอสังหาฯ หรือต้องการข้อมูลเกี่ยวกับกองทุนอื่นๆ หรือต้องการที่ปรึกษาเพื่อวางแผนการเงินการลงทุนสามารถปรึกษากรุงศรี Plan Your Money ได้ที่เบอร์ 1572 กด 5 ครับ
ขอให้ทุกคนมีความสุขกับการลงทุนนะครับผม
สนใจสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมหรือขอรับหนังสือชี้ชวนได้ที่ธนาคารกรุงศรีอยุธยา จำกัด (มหาชน) ทุกสาขา
คำเตือน :
ผู้ลงทุนควรทำความเข้าใจลักษณะสินค้า เงื่อนไขผลตอบแทนและความเสี่ยง ก่อนตัดสินใจลงทุน
* ผลการดำเนินงานในอดีตของกองทุนรวมมิได้เป็นสิ่งยืนยันถึงผลการดำเนินงานในอนาคต
*
กองทุน KFGPROP อาจลงทุนในตราสารหนี้ที่มีอันดับความน่าเชื่อถือต่ำกว่าอันดับที่สามารถลงทุนได้ (Non-Investment Grade) หรือไม่มีการจัดอันดับความน่าเชื่อถือ (Unrated Bond) ผู้ลงทุนอาจมีความเสี่ยงสูงขึ้นจากการไม่ได้รับชำระคืนเงินต้นและดอกเบี้ย
*
กองทุน KFGPROP, PRINCIPAL iPROP, MN-APREIT มีการป้องกันความเสี่ยงด้านอัตราแลกเปลี่ยนตามดุลยพินิจของผู้จัดการกองทุน จึงมีความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยน ซึ่งอาจทำให้ผู้ลงทุนขาดทุนหรือได้รับกำไรจากอัตราแลกเปลี่ยน/หรือได้รับเงินคืนต่ำกว่าเงินลงทุนเริ่มแรกได้
*
กองทุน KFGPROP, PRINCIPAL iPROP, MN-APREIT ลงทุนกระจุกตัวในหมวดอุตสาหกรรม จึงมีความเสี่ยงที่ผู้ลงทุนอาจสูญเสียเงินลงทุนจำนวนมาก ผู้ลงทุนควรขอคำแนะนำเพิ่มเติมก่อนการลงทุน
บทความที่เกี่ยวข้อง :